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Transformar un local comercial en vivienda es posible
Todo el mundo conoce, a través de las películas americanas, los famosos lofts que allí se prodigan y que tienen su origen en Nueva York en los años 1950, estos locales fueron los protagonistas de una industria floreciente y más tarde olvidada, algo parecido a nuestra situación actual.
El Pleno de la Sala Primera del Tribunal Supremo (TS) confirmó su doctrina en Octubre de 2013 respecto del derecho de todo propietario de piso o local a utilizarlos como considere más adecuado, salvo que el cambio de uso esté expresamente prohibido o que el cambio de destino aparezca expresamente limitado por el régimen de propiedad horizontal, su título constitutivo o su regulación estatutaria. Con esta concesión del Tribunal Supremo tenemos clara la posibilidad de transformación de uso que resolvería el excedente de locales producido por el fin de la renta antigua que se produjo el pasado 1 de enero de 2015.
La manera más lógica y económica de tener un loft es a partir de un local comercial; es decir, transformar un local comercial en vivienda. Antes de comprar el local hay que asegurarse de que no hay impedimentos para la conversión.
El cambio de uso implica, en primer lugar, comprobar que no existe afectación de la estructura del edificio ni compromete elementos comunes. Una vez comprobado esto, el local comercial debe cumplir una serie de requisitos para poder ser convertido como vivienda.
Requisitos para el cambio de local comercial en vivienda
El inmueble debe de cumplir con una serie de requisitos que permitan que la nueva vivienda cumpla las condiciones de habitabilidad establecidas por la Normativa Urbanística. En el caso de Madrid capital, los principales requerimientos son los siguientes:
- La superficie útil del local debe ser como poco 25 m2. Con esta superficie se podría realizar un estudio, es decir, una única habitación con funciones de salón-comedor-cocina más el baño. Si se quisiera segregar el dormitorio, la superficie útil mínima debería ser de 38 m2.
- La altura libre debe ser al menos de 2,50 metros.
- El local debe tener una longitud de fachada mínima de 3 metros.
- Todas las piezas habitables (salón, dormitorio y cocina) deben tener ventilación e iluminación natural, con un mínimo del 8% y 12% respectivamente, con respecto a la superficie útil de la habitación a la que sirven.
- La cocina debe disponer de salida independiente de humos, independientemente del hueco de luz y ventilación.
- Ningún punto del local debe quedar bajo la cota de la calle o de patios del edificio.
- En el Plan General también se contemplan una serie de especificaciones técnicas que tienen que ver con la fachada, los accesos, la seguridad contra incendios…
Una vez obtenida la licencia de primera ocupación es necesario acudir al notario para que redacte una escritura de cambio de uso y luego llevarla al registro de la propiedad para que registren este cambio.
Limitaciones para el cambio de local comercial en vivienda
Es importante subrayar que no todos los locales cumplen con todos los requisitos, al tratarse de una obra nueva (con su proyecto y licencia) debe cumplir con el CTE y otras particularidades que se solucionarían pidiendo opinión al Ayuntamiento correspondiente y/o la Comunidad de Propietarios…y que pueden ser:
- Limitación en el número de viviendas por Ha.
- Incumplimiento del CTE, principalmente en los apartados de Accesibilidad (SUA) y Salubridad (HS).
- Negativa de la Comunidad de Propietarios al cambio de uso (para lo que sería idoneo entregar el proyecto al administrador de fincas y convocar una junta extraordinaria en la que se exponga la situación).